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大同技術學院學生校外租屋須知

一、租屋前的注意事項:
(一)租屋前,可先請問熟的朋友或學長、姐,請代為介紹,亦可透過本校「租屋資訊」尋找合適的住所。
(二)小心提防浮誇不實的廣告及屋主。
(三)選擇房子時最好多比較幾家再下「決定」,不要受屋東的催促倉惶決定。
(四)最好白天前往看屋,並儘可能請人陪同前往,若不得已而單獨前往時,應告知同學、親友前往的地點,並注意出入門戶是否暢通。
(五)最好先膫解該區的人文環境、治安狀況,以及前任住戶之行為,房東品行良好與否等資訊。
(六)應注意巷弄是否設置路燈?晚上是否太暗?夜歸會危險?

二、租屋時注意的事項:
(一)注意結構安全:少數唯利是圖的房東,為求多隔幾個房間,不惜將房子的樑柱打掉,嚴重破壞房屋的結構,十分危險。
(二)比較價錢,「不」要急付「定金」:最好先瞭解當地的租屋行情,以避免房東獅子大開口。此外,應接連看過二、三戶,比較比較再作決定。切勿因房東的說服或催促而急付定金,事後再反悔已血本無歸。
(三)慎訂書面契約:以目前國內各大學生租屋情形而言,有許多租賃行為無正式的契約訂立,僅有口頭約定。口頭約定雖具法律效力,與正式契約相當,但為免日後全力受損,最好雙方簽下字據,否則成為「不定期契約」,雙方可任意終止租賃關係,比較缺乏保障,可能對同學不利。正式的書面契約或字據,可說是保障房東與房客良好關係的第一步。本校校外租屋服務小組備有房屋租賃契約給同學。此外,如果簽訂的是長期契約,怕房東不遵守而導致權益受損,可拿到法院公證。
(四)房屋的通風採光情形是否良好:最好在租屋時就注意到通風與光線問題。同時也要顧慮到日曬與颱風問題。
(五)注意門窗是否牢固:有無鐵窗、鑰匙有無換新,大門守衛是否嚴密?
(六)環境是否適合居住:租屋時宜同時考慮交通、噪音、空氣等問題。
(七)安全問題:房價高低是其次,屋內現有的安全設施應優先考慮。通常小偷比較容易闖入一樓,租屋時一定要注意門窗是否牢固,最好請房東架設鐵窗、鐵門,以策安全。
(八)其他:除了前述項目,同學們租屋時也應弄清楚「水電是否另計」等問題。另外,「盡可能避免租在餐飲店左右或樓上」(因為餐飲店多油煙、蒼蠅、環境衛生不佳,且消防安全堪慮。)

三、訂約時,應注意下列事項:
(一)訂金:所謂訂金,是指契約當事人的一方,為了確保契約履行,交付給對方的金錢。通常在承租人交付定金給出租人,並經雙方舊租金數額及租賃物互相表示同意時,租賃契約就算成立。
A.如果承租意願非常高,則多付一點訂金無妨,因為以後履行契約時,訂金仍可以做為租金的一部分,對承租人並無損失,萬一出租人不履行契約時,可加倍取回訂金。
B.如果承租意願並不太高,只是作為備用的選擇,則訂金少付一些,即使不履行租約,訂金被沒收,損失也少些。
C.為免節外生枝,出租人到時不承認以沒收訂金的情形發生,「承租人交付訂金時,最好請出租人寫立書據為憑」。
(二)押金:即為壓租保證金。為避免契約關係中止時,押金遭扣除的情形發生,「同學在使用租賃時應小心,最好能在租屋時,即將損壞物品寫下,退租時有核對收據」。另押金金額以房屋月租兩倍較為合理。
(三)設備維修:民法中規定,出租人應負租賃物修繕,請求出租人償還費用,或自押金中扣除。訂約時可就雙方意願或特殊情況加以說明。
(四)房租漲幅:應以土地法中有關房租、押金的計算各價格調整的上限。
(五)「訂定契約時乙方連帶保證人最好由家長擔任,尤其是未滿廿歲的同學應特別注意」。
(六)弄清楚租金的繳納方式、日期:確定租金是月付或以學期計,寒、暑假是否包括在內,及付款期限與聯絡方式。

契約書是否需至法院公證?
  很多房東或房客經常會要求租約要送法院公證,已公證或未公證的租約究竟有何差別,常常使很多人弄不清楚。原則上租約縱使未公證,仍然可以合法發生效力,並非一定要公證,才能合法生效。公證租約最重要的目的,乃在保障當事人,於他方不履行契約時,可直接向法院民事執行處聲請強制執行,而不需曠日廢時的打官司。但民國八十八年新修正的民法第四二五條對不定期及逾五年之定期租約做了例外規定,詳如第三頁所述。
但是能經由公證的程序而可以直接取得強制執行效力的事項,僅限於:
  1)租期屆滿,房客不肯遷讓時,房東請求返還房屋的權利。
  2)給付金錢或其他代替物(如稻米)或有價證券(如支票)之一定數量為標的權利。
  例如房東請求房客付房租的權利、房客請求返還押金的權利、或房東因為房屋受損害而得請求房客賠償之權利…等。
  不論是前述的任何一種權利都必須載明在公證書堙A並表明「願接受強制執行」的意旨,否則仍然不具有直接能強制執行的效力。目前各地方法院公證處堻ㄕ釵L製完善的租約公證格式只要把想令其發生直接強制執行效力的各種權利填入該格內,經公證就可達到效果堪稱方便可多利用。 民法第四百二十五條「買賣不破租賃」 。
  更精確的說,民法第四百二十五條的規定意涵應為「所有權的移轉不破租賃」,這意思是說,如果先有租賃契約的成立,並且房客也搬進去居住,則屋主之後的所有權移轉(即房東將房子賣給他人)時,房客仍可繼續居住,其權益絲毫不受影響,此時,房客的房東自動更改為新的房屋所有權人(法律直接規定,不待做任何行為)。
  但是,民國八十八年新修正的民法第四百二十五條對適用範圍作了限制,將不定期租賃契約及逾五年定期租賃契約而未經公證者排除在外。換句話說,如果所簽訂的租約是不定期租賃契約,或是五年以上的定期租賃契約而未經法院公證者,房客就不可以租賃契約訂約在前並以搬入居住為理由,而對抗新的房屋所有權人。因此,在以上兩種情形下,房客將處於不利的地位,這大概是修法時為了解決假租賃的情形而未考慮周全之處。

如遇租屋糾紛該怎麼辦?
*當房東與房客發生租屋糾紛時,通常最直接也最快速的方法就是雙方溝通協調,直到雙方均能接受為止。
*但當彼此無法達成共識時,就必須用強制力來解決了,依我國民事訴訟法第二編第二章及第三章的規定,符合一定要件者,得選擇調解或進行簡易訴訟程序。
*此外,在八十八年二月三日新增訂了民事訴訟法第二編第四章「小額訴訟程序」,以因應日常生活中大量的小額交易糾紛,避免因為適用通常訴訟程序的慎重繁瑣而影響人民為自己小額財產權爭取應有權益的意願,侵害憲法所保障的權利,而造成社會不公及對司法的不信任。
1.小額訴訟程序的特色在於簡便迅速,且做了一些利於一般人民(即非法人、商人、大公司…等)的規定,以使程序不成為阻礙人民爭取權利的因素。
2.如果房東與房客的糾紛金額在新台幣十萬元以下者適用之,但若法院認定不妥,仍可依其職權改用簡易程序。此外,若糾紛金額超過新台幣十萬元而仍在新台幣五十萬元以下者,雙方可以合意適用小額訴訟程序並以文書證之。
3.該程序可於夜間或星期日或其它休息日行之,所以,各法院除上班時間外於其它時段仍提供小額訴訟程序的服務,至於詳細作業情形請逕洽各法院。但若當事人其中一造提出異議者,就不能於非上班時間進行了。
4.關於小額訴訟程序仍有許多未能詳細介紹之處,請參閱法條或詢問各法律服務機構。

房屋租賃相關須知
如何得知房屋是否為合法建築物或是違建物?
可以記下門牌號碼至當地地政事務所申請該建築物的「登記簿謄本」。不動產登記簿是公開的,任何第三人都可以申請調閱〈但如果為三、四十年以上的房子,有可能是未登記的建物,但不算是違章建築。〉
無論契約如何約定,只要租賃物有危害房客的健康或生命安全時,依民法第424條之規定,房客得終止契約。例如房客發覺所承租的房屋是輻射屋或有土石流危機等情形。
 
租約如未到期,而房屋被轉售或被法院拍賣時,並不影響房客權益。依民法425條之規定,房客仍可繼續向新屋承租至租約屆滿。
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